當(dāng)前土地收購新形式的情況剖析和應(yīng)對建議

   近年來，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)迅猛發(fā)展，土地資源越來越稀缺和搶手，為避開土地一級市場的激烈競爭和土地二級市場的較高稅負(fù)，有效降低土地成本，部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用現(xiàn)行政策的不完善和監(jiān)管制度的不健全，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式變相收購?fù)恋兀@種新動向應(yīng)引起各級政府和稅務(wù)部門的重視。
    一、從當(dāng)前現(xiàn)狀看收購?fù)恋爻霈F(xiàn)的動向和趨勢
    某科技有限公司，成立于2008年11月,注冊資本500萬元，擁有工業(yè)用地43.7畝，土地購置成本258萬元（5.9萬元/畝），2017年1月16日，該公司與某房地產(chǎn)公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，股權(quán)增值額為722117元, 轉(zhuǎn)讓雙方在繳納了個(gè)人所得稅、印花稅149573元后，于當(dāng)月辦理了股權(quán)變更相關(guān)手續(xù)。次月，新股東（收購人）正式向市場監(jiān)管（工商）局提交了企業(yè)名稱變更申請，領(lǐng)取了新的企業(yè)名稱營業(yè)執(zhí)照。17年4月，收購人帶著新企業(yè)名稱營業(yè)執(zhí)照和原企業(yè)名稱土地使用證，正式向國土(不動產(chǎn)登記)局申請變更土地使用證名稱，領(lǐng)取了與新的營業(yè)執(zhí)照企業(yè)名稱一致的新土地使用證，完成了土地收購（轉(zhuǎn)讓）的整個(gè)過程。
    自去年9月開始，由于受到南京限購限貸政策影響、S6寧句城際和南沿江高鐵推動以及寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化發(fā)展等政策利好的持續(xù)發(fā)力和不斷刺激，句容房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波前所未有的火爆行情，土地資源愈發(fā)緊俏、土地價(jià)值不斷飆升，成為開發(fā)商們競相角逐的目標(biāo)。由于土地一級市場公開掛拍的土地炙手可熱、競爭激烈，拿地成本高、難度大；土地二級市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收稅種多、稅收負(fù)擔(dān)重，部分房地產(chǎn)企業(yè)組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過股權(quán)變更的方式間接收購獲取土地，其實(shí)質(zhì)就是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行土地轉(zhuǎn)讓之實(shí)，以此來達(dá)到規(guī)避和少繳稅收，降低土地成本。
    據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年1月至今，句容發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為226戶次，其中涉及面積較大的土地收購（轉(zhuǎn)讓）40戶，土地面積近3190畝，如此大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，僅征收所得稅、印花稅13501萬元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地轉(zhuǎn)讓稅收負(fù)擔(dān)懸殊較大。據(jù)了解，這種現(xiàn)象并非是句容所獨(dú)有，在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域也十分活躍，且有逐步蔓延、愈演愈烈之勢。
    這種現(xiàn)象立即引起句容市委市政府的高度重視和密切關(guān)注，在地稅部門的詳細(xì)匯報(bào)和積極建議下，有針對性的及時(shí)采取了一些應(yīng)對措施來加強(qiáng)監(jiān)管。一是專門召開會議，進(jìn)行分析研究。今年年初，市政府就及時(shí)召集了財(cái)政、國土、住建、稅務(wù)以及各鎮(zhèn)（管委會）等相關(guān)部門專門開會，直指問題實(shí)質(zhì)、加強(qiáng)分析研究，全面進(jìn)行排查、掌握真實(shí)情況。二是加強(qiáng)部門協(xié)作，進(jìn)行源頭把關(guān)。以加強(qiáng)綜合治稅為切入點(diǎn)，充分利用行政服務(wù)中心集中辦公平臺，由市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為增設(shè)前置環(huán)節(jié)，先行受理資料、暫緩予以辦理，進(jìn)行有效把關(guān)。及時(shí)將轉(zhuǎn)讓信息傳遞到稅務(wù)部門，以保證稅務(wù)部門在第一時(shí)間內(nèi)獲取有效信息并實(shí)施稅收管理。三是組建工作機(jī)構(gòu)，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管。成立由政府辦、市場監(jiān)管（工商）、稅務(wù)、國土等部門組成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作小組，對涉及土地面積較大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，召集相關(guān)部門，集中進(jìn)行辦公，通報(bào)相關(guān)信息，聯(lián)合進(jìn)行會審，共同進(jìn)行把關(guān)，實(shí)現(xiàn)齊抓共管。今年7月，該市地稅部門在獲悉句容某房產(chǎn)公司自然人股東出讓49%股權(quán)信息后，立即向市股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作小組報(bào)告，啟動協(xié)作聯(lián)辦模式，通過精準(zhǔn)服務(wù)和全力配合，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額61491.9萬元一次性征收入庫個(gè)所稅、印花稅12329.1萬元。
    二、從操作路徑看收購?fù)恋夭捎玫姆绞胶筒襟E
  （一）土地收購的隱蔽性，巧用“移花接木”
    主要做法是將一步到位的土地收購行為拆分成三步實(shí)施：一是變更股東股權(quán)。在保持營業(yè)執(zhí)照中原企業(yè)名稱不變的情況下，轉(zhuǎn)讓雙方提交股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司章程和合同協(xié)議，向市場監(jiān)管（工商）部門提出股權(quán)變更的申請，將原來的股東和股權(quán)變成新的股東和股權(quán)，完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓。二是變更企業(yè)名稱。等股權(quán)變更一段時(shí)間后，新的股權(quán)所有人（收購人）正式向市場監(jiān)管（工商）部門提出變更企業(yè)營業(yè)執(zhí)照申請，將原有企業(yè)名稱變更為新的企業(yè)名稱。三是變更土地使用證。等營業(yè)執(zhí)照（企業(yè)名稱）變更獲準(zhǔn)后，正式向國土（不動產(chǎn)登記）部門提出變更土地使用證申請，將土地證上原企業(yè)名稱變更為新企業(yè)名稱，這樣，就完成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的整個(gè)過程，直接避開了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用證辦理環(huán)節(jié)所應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收。
   （二）土地收購的趨利性，實(shí)現(xiàn)規(guī)避稅收
    一是避開土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，延遲繳納土地轉(zhuǎn)讓稅收。這種人為拉長過程、分步進(jìn)行實(shí)施取得土地的方式，既實(shí)現(xiàn)了土地轉(zhuǎn)讓目的，又巧妙避開了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，直接造成了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增值稅、城建稅及其附加、所得稅、土地契稅延遲繳納，土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)延后。二是簽訂虛假股轉(zhuǎn)合同，少繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收。一些開發(fā)商在避開土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收之后還不滿足，為了進(jìn)一步達(dá)到不交或少交稅收的目的，與轉(zhuǎn)讓人私下協(xié)商、暗箱操作，簽訂虛假轉(zhuǎn)讓合同、隱瞞真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、分開支付轉(zhuǎn)讓資金，以平價(jià)或低價(jià)形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而達(dá)到降低成本負(fù)擔(dān)、逃避稅收責(zé)任的目的，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
   （三）土地收購的多樣性，涉及各類用地
    一是收購房產(chǎn)開發(fā)用地。直接從一些實(shí)力比較弱、品牌不太強(qiáng)、規(guī)模不太大、經(jīng)營有困難但卻擁有一定開發(fā)用地的開發(fā)商手里以商定的價(jià)格進(jìn)行收購，避開一級市場相互競拍、二級市場土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，穩(wěn)穩(wěn)拿到土地，看準(zhǔn)最佳時(shí)機(jī)，適時(shí)進(jìn)行開發(fā)。二是收購工業(yè)性質(zhì)用地。從一些經(jīng)營不太佳、管理不太好、連續(xù)有虧損但卻擁有較多土地的工業(yè)企業(yè)手里以商定的價(jià)格進(jìn)行收購，作為土地儲備、牢牢囤在手里、坐等土地升值，然后或積極爭取重新調(diào)整土地使用性質(zhì)補(bǔ)繳土地出讓金，再自行開發(fā)；或等待政府統(tǒng)一調(diào)整規(guī)劃，待該地塊進(jìn)行拆遷時(shí)作為談判籌碼，坐地要價(jià)拿補(bǔ)償?shù)?。三是收購農(nóng)莊（農(nóng)業(yè)）租賃用地。從一些有拆遷預(yù)期，且所處位置比較好、綠化環(huán)境比較美、合同期限比較長、租賃面積比較大的農(nóng)莊（農(nóng)業(yè)）租賃經(jīng)營用地的租賃人手里以轉(zhuǎn)租的方式進(jìn)行收購，坐等政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行拆遷，以期最大限度地獲取收益。
    三、從加強(qiáng)監(jiān)管談積極進(jìn)行應(yīng)對的措施和對策
    現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對直接的土地轉(zhuǎn)讓行為必須按規(guī)定征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅、城建稅及其附加、所得稅、印花稅，對土地增值稅進(jìn)行清算，辦理土地證環(huán)節(jié)必須按規(guī)定征收土地契稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為必須按規(guī)定征收股權(quán)溢價(jià)部分的所得稅。轉(zhuǎn)讓雙方正是利用目前國家現(xiàn)行稅收政策的不完善和相關(guān)部門監(jiān)管手段的不健全，把直接的土地轉(zhuǎn)讓行為變?yōu)殚g接轉(zhuǎn)讓的行為，形式上看是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上卻是土地轉(zhuǎn)讓，從而規(guī)避了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的應(yīng)繳稅金。
  （一）加強(qiáng)分析研判，完善制度設(shè)計(jì)
    一是正視當(dāng)前現(xiàn)狀，深刻加以認(rèn)識。各級地方政府和相關(guān)部門都要充分認(rèn)識這種收購?fù)恋氐男滦问?，及其所造成的影響土地市場秩序和?guī)避少繳稅收等問題，充分認(rèn)識這種分步實(shí)施的轉(zhuǎn)讓形式主要是由于現(xiàn)行（實(shí)）的制度不健全、辦理過程長、信息傳遞慢、涉及部門多、具有隱蔽性、價(jià)格難掌握、控管手段弱等導(dǎo)致，實(shí)施有效監(jiān)管難度和阻力都十分的大。二是抓好頂層設(shè)計(jì)，完善相關(guān)制度。建議省級以上市場監(jiān)管（工商）、不動產(chǎn)登記（國土）部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，針對這一土地收購的新形式和現(xiàn)行制度的不健全，加快頂層設(shè)計(jì)、完善相關(guān)制度。在營業(yè)執(zhí)照和土地使用證涉及企業(yè)名稱變更時(shí)應(yīng)加強(qiáng)審核，從證、照企業(yè)名稱變更的制度層面加以規(guī)范和完善，在變更環(huán)節(jié)須提交的申請材料上增加稅收納稅憑證（證明）。以有效杜絕納稅人鉆土地變更、稅收政策等制度的空子。三是加強(qiáng)分析研究、完善相關(guān)政策。建議有決策權(quán)的機(jī)關(guān)或部門，及時(shí)開展調(diào)研、加強(qiáng)政策研究，從土地變更轉(zhuǎn)讓、稅收相關(guān)政策等制度層面及時(shí)加以修改、補(bǔ)充和完善，對凡是涉及到土地使用權(quán)(證)進(jìn)行變更的，在稅收相關(guān)政策上予以明確，無論轉(zhuǎn)讓雙方采用何種形式，對實(shí)質(zhì)性發(fā)生土地使用權(quán)（證）變更或轉(zhuǎn)移的，一律按土地轉(zhuǎn)讓行為征收相關(guān)稅收。
    （二）加強(qiáng)綜合治稅，形成共治合力
    一是強(qiáng)化市場監(jiān)管，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用。以規(guī)范土地市場為根本，由政府牽頭成立由市場監(jiān)管（工商）、不動產(chǎn)登記（國土）、稅務(wù)、物價(jià)等關(guān)鍵部門參加的股權(quán)（土地）轉(zhuǎn)讓工作小組，對涉及擁有土地面積較大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記（國土）、市場監(jiān)管（工商）、國地稅、物價(jià)、金融等相關(guān)部門的協(xié)同共治職能，采取有效措施，形成共治合力。二是實(shí)現(xiàn)信息共享，強(qiáng)化數(shù)據(jù)控管效能。對申請股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，由市場監(jiān)管（工商）部門在第一時(shí)間內(nèi)，及時(shí)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓基本信息傳遞到稅務(wù)、不動產(chǎn)登記（國土）、物價(jià)等相關(guān)部門，以便相關(guān)部門在最短的時(shí)間內(nèi)獲取信息，并從速從快對該轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行分析和研判、對轉(zhuǎn)讓雙方進(jìn)行聯(lián)系和詢問、對轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行審核和比對。三是鎖定重點(diǎn)關(guān)鍵，加大稅源控管力度。在對轉(zhuǎn)讓企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況、房產(chǎn)土地等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)認(rèn)真審核和詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)鎖定土地面積較大、轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低等關(guān)鍵指標(biāo)較為異常的轉(zhuǎn)讓行為，作為重點(diǎn)對象、進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注、加強(qiáng)跟蹤監(jiān)控。
   （三）加強(qiáng)價(jià)格干預(yù)，建立管理平臺
    建議以收購?fù)恋貫槟康牡墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓活躍地區(qū)的市（縣）級地方政府應(yīng)果斷采取措施，結(jié)合本地實(shí)際情況，參照房地產(chǎn)調(diào)控因城(地)施策的做法，及時(shí)制定并出臺有針對性的應(yīng)急機(jī)制和應(yīng)對措施，來有效遏制這種方式和行為，防止土地價(jià)格被低估和賤賣，有力促進(jìn)土地市場的健康、平穩(wěn)、有序發(fā)展。一是制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一參照執(zhí)行。依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，由政府牽頭，組織規(guī)劃、國土、住建、物價(jià)等相關(guān)部門，按土地所在區(qū)域（主城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、土地使用性質(zhì)（開發(fā)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)）、基礎(chǔ)配套設(shè)施、今后發(fā)展趨勢等綜合因素，合理制定出不同區(qū)域、不同性質(zhì)的單位土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置價(jià)格警戒線、統(tǒng)一參照和執(zhí)行。二是委托中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范評估流程。把轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估作為必經(jīng)程序，委托第三方機(jī)構(gòu)參與價(jià)格評估，由物價(jià)部門負(fù)責(zé)選擇誠信度高、公允性強(qiáng)，口碑信譽(yù)好、資質(zhì)力量優(yōu)的專業(yè)從事資產(chǎn)評估的中介機(jī)構(gòu)，專門對涉及土地收購的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估，評估費(fèi)用一律由財(cái)政負(fù)擔(dān)，以有效遏制轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低的問題。三是開發(fā)管理平臺,加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。借鑒和參照“二手房交易評估系統(tǒng)”管理方法，建議由政府牽頭，國土、物價(jià)、稅務(wù)部門共同參與，對涉及土地面積較大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，開發(fā)與之相適應(yīng)的股權(quán)（土地）轉(zhuǎn)讓稅收管理平臺，按土地所在區(qū)域、用地性質(zhì)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置收購（轉(zhuǎn)讓）土地最低價(jià)格底線，統(tǒng)一實(shí)施系統(tǒng)管理，有效防止稅收流失。
   （四） 主動積極應(yīng)對、強(qiáng)化稅收管理
    一是把握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、加強(qiáng)稅收管理。基層稅務(wù)部門務(wù)必針對這一土地收購新的動向，主動迎難而上、積極加以應(yīng)對。首先是要著力抓好出讓方現(xiàn)在的股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收征管，緊緊盯住轉(zhuǎn)讓合同和轉(zhuǎn)讓價(jià)格這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，對低價(jià)或平價(jià)轉(zhuǎn)讓行為予以重點(diǎn)關(guān)注，盡最大可能把股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收征齊、征足，最大限度防止稅收流失。其次是要著力抓好受讓方今后的或房產(chǎn)開發(fā)、或拆遷補(bǔ)償、或再次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收征管，鎖定重點(diǎn)對象、緊盯關(guān)鍵指標(biāo)，抓好收入確認(rèn)、把好成本扣除，拉長征管鏈條、持續(xù)進(jìn)行跟蹤，最大限度讓規(guī)避和少繳稅收的行為無處遁逃。二是建立相關(guān)臺帳、加強(qiáng)后續(xù)管理。一線稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對實(shí)際發(fā)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的基本情況、各類資料、繳納稅收等相關(guān)信息的采集、整理、登記，建立股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管電子、紙質(zhì)臺賬，及時(shí)將個(gè)人股東股權(quán)變更信息、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等關(guān)鍵信息錄入征管信息系統(tǒng)，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實(shí)施長時(shí)間、鏈條式、系統(tǒng)化的動態(tài)管理。為后續(xù)稅收征管以及土地增值稅清算提供必要、準(zhǔn)確的依據(jù)。